共享工作空間不再只是小生意!WeWork 進駐上海最貴的寫字樓,千人以上的大公司才是重點客戶?

文章=溫欣語

WeWork 曾經是門小公司的生意,成立之初是為自由工作者和創業公司提供高效的辦公空間,如今,他們的重點客戶已轉變成1000人以上規模的大公司。這個轉變也反映在其辦公空間的設計上。

 
WeWork IFC 變得更適合大公司,就像整個 WeWork 一樣。

4 月 1 日,WeWork 在中國的第 14 個聯合辦公空間正式投入營運,占據上海最貴寫字樓陸家嘴國際金融中心(IFC)的第 15 層。

上海國際金融中心
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用它的設計師呼延彬玉的話說,這「就像在美國世界貿易中心樓上開了一間 WeWork 一樣」,無論是世貿中心還是 IFC ,都是高端寫字樓的代表,「都是跟 WeWork 風格不符的樓。」

的確,WeWork 成立之初就宣稱要為自由工作者和創業公司提供高效率的辦公空間,成立一年後便吸引了 1600 名會員入駐,跨越 600 家公司——平均一個公司 2.6 人。WeWork 曾經是門小公司的生意。

現在不同了,WeWork 稱公司每月新增收入中有 30% 來自大公司。IBM、亞馬遜、微軟、匯豐銀行都是 WeWork 的客戶。去年,WeWork 的大公司客戶數量翻了一倍,這裡的「大公司」還只包含了 1000 人以上規模者。

 

客戶變化,WeWork的設計也跟著變化

WeWork 於 williamsburg 的辦公空間。
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選擇 IFC 本身就是客戶變化的結果。這座樓下就是蘋果零售店,遙望東方明珠和黃浦江的寫字樓辦公室租金為每平方公尺每天 25 - 30 元人民幣,屬上海最貴、在中國也只比北京國貿三期便宜一點。相應的,WeWork IFC 會員的流動辦公桌價格也漲到了每月 5290 元人民幣起(約合台幣 24,610 元),是北京上海其它任何 WeWork 辦公空間價格的三倍。

新的客戶、新的地段也帶來了新的設計。進入 IFC 之後,WeWork 的設計收斂了,之後開放新辦公室的設計都將以此為參照。

WeWork 在 IFC 占據整個 15 層。但當你從電梯 1 樓上到 15 樓,你不會馬上意識到自己到了 WeWork。電梯間走廊依然是白牆、大理石地面、淺黃色天花,而非 WeWork 標誌性的霓虹燈、大標語、豔麗壁紙。這是業主要求不能改動的地方。

IFC 是一個四方形結構,每層中間區域留給電梯、樓梯、洗手間承重牆等公共設施。四周一圈是辦公空間,這些公共設施基本都不能動。對呼延彬玉來說,在 IFC 做設計「就像解一個數學題一樣,你知道你的不變量是什麼,你的變量就圍著它來變。」

WeWork IFC 公共休息室
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為了解決這種斷裂式體驗,呼延彬玉唯一能做的只是一些「表面功夫」,例如在電梯口的走廊兩側安裝兩個 WeWork 的螢幕,播放 WeWork 相關影片,天花板也刷成 WeWork 的白色,上面裝了 4 盞泡泡燈,「能讓裡面的元素出來,就讓它出來,盡量延續到我們不能再做任何事情,」她說。

 

辦公區域的規劃仍是特色,但有一點少了

辦公區域就和 IFC 其它樓層完全不同。

去年 10 月呼延彬玉第一次邁進 IFC 15 樓時,她眼前只剩下四面牆, WeWork 拆除原辦公室幾乎 80% 的結構,包括辦公室隔間、沙發、吊頂等,WeWork 認為這些和他們的氣質完全不符合,是「落後的空間結構」。

拆掉天花板吊頂之後,WeWork 把頂部裸露的管線噴成白色,這是網路公司喜歡的辦公室設計;原先 IFC 的大理石地面替換成木地板,進門後的大紅色沙發換成圓弧形的開放式棕色沙發。沙發旁是開放的飲料台,提供 24 小時的啤酒、茶和咖啡等,這些元素組合起來讓這間辦公室看上去更像是一個設計師的家, WeWork 認為在這樣輕鬆舒適的環境下,能讓人敞開心扉,或者至少逼著人們表現得更友好一些。

WeWork IFC 辦公室的啤酒吧、廚房
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IFC 辦公室一進門就能看見圓形沙發等WeWork 的傳統元素。
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「流動辦公桌」被安置在公共空間旁,這類使用者沒有固定座位,但可以隨時進入辦公室在公共區域裡工作,身邊圍坐著和自己一樣的「自由」人士。但 IFC 的流動辦公桌數量比其它 WeWork 空間少得多。WeWork 在 IFC 2000 平方公尺的辦公空間規劃 249 個座位,其中只有 8 個流動辦公桌。

不再視線通透的玻璃隔間

WeWork IFC 的設計調整還包括玻璃。從成立時,WeWork 所有的空間就都是透明玻璃牆壁。

WeWork 想用透明玻璃鼓勵同一空間裡的人進行更多眼神交流,彼此「臉熟」後,將更願意也更容易和對方搭話,成為朋友,培養出活躍的社區氛圍。WeWork 對此有嚴格要求,比如租下獨立辦公室的公司不能在玻璃牆上貼海報等物件阻隔視線。

WeWork 在紐約的第一間辦公室,透明玻璃是賣點之一。
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IFC 雖然將 IFC 原本辦公樓的辦公室隔間換成了透明玻璃,但這些玻璃不再完全透明。辦公室的外層玻璃上面模糊、下面透明,確保從外面路過的人無法看清室內。同理,相鄰辦公室彼此的玻璃則是下面模糊、上面透明,一是能借自然光,二是起身時彼此仍能看見對方,但伏案工作時就無法窺探到對方的工作內容。

玻璃變化是 IFC 的特有設計,因為考慮金融客戶更在意隱私。類似的還有 WeWork 在 IFC 的超大會議室首次安裝了電控磨砂玻璃,可以根據需求隨時調整玻璃通透度。

IFC WeWork 辦公室採用毛玻璃設計。
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以及 IFC 提供的設施整體都更貴一些。同樣提供免費咖啡,其他地點只提供咖啡機,而 IFC 有本地品牌 Seesaw 的咖啡師現場制作,這在全球是首例; IFC 使用的家居品牌幾乎全是高端設計師品牌,包括周宸宸、Muuto、Hay 以及 Saint Laurent 等。

白牆+藝術品取代特色壁紙

還有一些變化則是 WeWork 全球轉型迎合企業客戶的開始。比如壁紙。

壁紙一直是 WeWork 的一大特色,拿威海路旗艦店舉例,顏色鮮明有熱帶雨林風格的壁紙布滿各個會議室和公共區域。呼延彬玉說從 IFC 開始,以後全球的 WeWork 都將回溯到傳統辦公室的白色牆壁,只在牆壁上掛少量藝術畫作。 IFC 牆上的畫作是根據窗外陸家嘴附近的建築群創作而成的抽像畫作。

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IFC WeWork 改成白色牆面搭配藝術品。
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在全球 WeWork 辦公室隨處可見各類醒目的標語給工作的人打氣。在 IFC 店裡只剩下了進門掛在窗邊的深紅色字體「DO WHAT YOU LOVE」,大幅縮減了辦公室的各類色彩撞擊。

當踏進 IFC 的第一眼,仍能從木地板、綠色植物、公共飲料區等元素認出 WeWork 的影子,但卻能感覺出明顯不同。過去的 WeWork ,一推開門,眼前便充斥著各類豐富跳躍的色彩,但 IFC 辦公室以黑色、銀色以及深棕色為主。

WeWork Williamsburg 辦公室
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WeWork 美國辦公室 pic/glassdoor
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WeWork IFC 辦公室的標語只有一處:DO WHAT YOU LOVE
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這裡代表著未來 WeWork 於全球的設計方向

而呼延彬玉表示 IFC 是 WeWork 轉型最重要的節點之一,IFC 的轉型方向代表著未來 WeWork 在全球的設計方向。

「設計」、「氛圍」、「社區」等關鍵字把 WeWork 包裝得異常美好,但 WeWork 提供的最基本服務還是辦公室租賃生意——從房地產商那裡租下寫字樓,裝修設計後再與其它服務一起賣出去賺取差價。

IFC 的租金按每天每平方公尺 25~30 元人民幣。陸家嘴地區的數位辦公售樓人員對《好奇心日報》表示,一般在 IFC 一個人需要 7 平方公尺的空間,一個月下來租金 5250 元人民幣(約合台幣 24,610 元)。

作為對比,WeWork 的價格是按人頭算。雖然最低 5290 元人民幣的價格和正常出租租金差不多,但這是為數不多的公共空間幾個流動工作位置的價格,且看上去只有 3 平方公尺的空間。和 IFC 正常出租的辦公空間對應的是 WeWork 的獨立辦公室,這裡每個人的價格根據房型變化,比如 9 人間的報價平均下來就是每人每月 9100 多元(約合台幣 42,658 元)。中間的差價就是 WeWork 的毛利潤來源。

當然,選擇 WeWork 有諸多便利。例如: IFC 不是有錢就可以租

WeWork IFC 公共辦公區
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陸家嘴地區的辦公售樓人員李力卿稱 IFC 對入駐企業審核及其嚴格,入駐企業背後必須是國資背景,外資企業也必須是行業內排名靠前的公司。而 WeWork IFC「對進駐企業沒有篩選標准,對所有的會員都沒有篩選標准」,直接降低了這幢頂級寫字樓的入駐門檻。

同時, WeWork 可以一個月起租,而 IFC 最低租約期限是兩年

李力卿估計 IFC 280 平方公尺最少的裝修費用也需要 30 萬人民幣,平攤兩年,每年的成本也增加了 15 萬人民幣,這還不算上裝修耽誤的時間。同樣由 WeWork 包下的還有水電費和網絡費用。

其它自己租辦公室需要承擔的各種瑣事 WeWork 也都包了,包括櫃檯、無線網絡、茶水間、每日清潔、設施維修、和業主的溝通等等。

簡單說企業只要每月多付些錢就能獲得一個原本頗費精力和財力才能做好的辦公環境。

WeWork IFC 會議室,上方採用泡泡燈。
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WeWork估值過高?創辦人這麼說...

WeWork 作為一個生意的特別之處在於它非常值錢。在去年 8 月拿了軟銀的一筆 44 億美元巨額投資之後,WeWork 估值已經是 200 億美元。

但拿下一個大空間,改造之後拆散租給其它公司也不是 WeWork 最早做。互聯網泡沫時期誕生,目前還在增長的 IWG(前身 Regus)市值現在不過 20.55 億美元。而 IWG 的辦公面積有 WeWork 的 5 倍。

按辦公空間算下來,同樣面積的辦公空間 WeWork 帶來的價值是 IWG 的 40 多倍,但二者租金並無數倍差價。

如果按人頭算。WeWork 22 萬租戶(或者用它自己的說法,會員),平均一個人撐起 9.1 萬美元的估值。而 IWG 230 萬租戶平均一個人帶來的市值就只有 893 美元。二者差了 100 倍。

同樣的計算方法,每個 WeWork 會員的估值是 Airbnb 用戶的 44 倍、蘋果用戶的 70 倍、Facebook 的 430 倍。

質疑 WeWork 估值過高的聲音不斷,WeWork CEO、聯合創始人 Adam Neumann 也承認如果只看出租工位和租金收入, WeWork 估值確實過高,「沒人投資一個價值 200 億美元的聯合辦空公司,這根本不存在。」Adam Neumann 在2017 年接受福布斯採訪時說,「我們的估值和我們現在的體量更多是基於我們的能量和我們的精神,而不是營收。」

Adam Neumann(左)
WeWork

 

辦公室租金只是個開始

Adam Neumann 平日站在台上都是 T 恤、運動鞋,一如矽谷的年輕 CEO。他說的也是一個矽谷式的故事。

Neumann 描繪的故事首先是一個令人上癮、刺激創新想法的工作環境。入駐其中的公司員工不是租戶,而是一群同樣充滿活力的會員,之後還專門發明了 WeGeneration 這個詞:「不同年齡、不同職業、不同生活路徑,但都將心理愉悅定義為成功的一部分,並且願意行善、對財富感恩、通過社交利用社區的力量。這些人是共享經濟的創造者,自然地與 WeWork 的創造者社區融入在一起。」

而這個社區對於 WeWork 的更大價值在於租房之後的進一步消費。在一個理想的世界裡,上班的人租下 WeWork 的位置只是開始,之後他們還會用到 WeWork 提供的辦公軟件、保險服務、法律支持、招聘服務等一系列辦公所需的商業服務。這些服務並不是 WeWork 自己運作,它只是連接供應商和客戶的中間商。

最終,WeWork 是一個商業服務商店,和亞馬遜那個價值千億美元的 AWS 邏輯類似。不過一個是解決辦公運作相關的一切服務,一個是解決企業 IT 相關的一切服務。

最終 WeWork 是一個商業服務商店,解決與辦公運作相關的一切服務,租金只是個開始。(圖為 WeWork Williamsburg 的辦公室。)
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現任 WeWork COO Artie Minson 在 2015 年加入公司前,是時代華納的 CEO。這家有線電視公司並不製作電視節目,他們賣基礎設施,你必須買他們的電視盒,透過電視盒訂閱相關節目。他把有線電視的模式套用在了 WeWork 身上,在把空間租給用戶的基礎上,賣辦公室的相關服務。

去年 WeWork 上線了 WeWork Service Store(WeWork 服務商店),WeWork 的會員可以在平台上購買超過 100 種服務,包括微軟 Office 365、Salesforce 之類的企業相關軟件服務,也包括報銷平台 Expensify、租車服務 Avis 之類和公司運作相關的服務。

WeWork 幫助這些做企業服務生意的公司帶來了客戶,也靠規模為自己的租戶提供比零售價更低的服務價格,降低它們的運作成本。對於 IWG 等地產公司來說,一個用戶的價值在交租金的時候收割完畢,而 WeWork 的用戶在交了租金之後才是開始。

當然,這是一個理想的狀況,WeWork 還沒做到。與此同時,事情已經有了變化。

 

轉變的事實是創業市場已不再蓬勃?

2015 年開始,中小互聯網創業公司的融資筆數就在下滑。過去 2 年,美國種子輪融資的交易量已經下降了 40%。與此同時越來越多的投資集中在少數規模很大的新公司——Uber、滴滴、Airbnb……當然,還有 WeWork。這和 WeWork 2010 年創辦時面對的蓬勃創業市場大不相同。

WeWork 要自己租下大量空間,然後盡可能多地租出去,沒有租出去產生的成本就得由 WeWork 承擔。

因此這不難解釋近段時間以來 WeWork 開始向大企業進軍的原因,這群藍籌股企業顯然比創業公司以及自由職業者更穩定。如今 WeWork 樂於強調目前公司 30% 的會員都是例如匯豐銀行、IBM、通用集團、美國銀行等大企業,這是 WeWork 目前增長最快的客戶群體。

WeWork 租下大量的空間,但沒有租出去的成本就必須自己負擔。(圖為 WeWork 上海辦公室 pic/ckgsb)
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大企業能夠更穩定的付出租金,但它們都有完整的支持系統,也可以自己和商業服務公司有效對接,完全不需要 WeWork 在中間。越來越多的大企業使用 WeWork 之後,「商業服務商店」的故事就不那麼好說了。

現在 WeWork 一方面改造辦公室設計迎合大企業客戶,另一方面推出了新項目「Powered By We」,專門為人數超過 1000 的企業客戶提供服務。

WeWork 就像一個地產管理商一樣為這類公司提供兩類服務,一類是大企業選擇入駐 WeWork 的某一幢樓, WeWork 根據客戶需求改造現有空間、添加企業 Logo、訂製標語等等。第二類則是企業雇佣 WeWork 全權設計自己某一幢樓或者是某塊園區,打造成 WeWork 的風格。例如在 Greenwich,WeWork 幫 IBM 全權管理一整幢大樓,在柏林幫 Airbnb 管理當地的辦公室,在波士頓幫助亞馬遜管理辦公室。

幫大公司設計辦公室、管理日常運作是一個可以支撐 200 億美元市值的大生意嗎?誰知道呢。可以確定的是,就像新開的 WeWork IFC 體現的那些改變。WeWork 本身也隨著客戶群的改變發生了變化。

 
本文經授權轉載自《好奇心日報》,原文請點此

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